不動産賃貸ビジネスで利益をより多く確保するには、どのような指標にケアしなければならないか？
不動産賃貸ビジネスで、重要なのは、【「いくらの物件を購入(投資)」して、「いくらの賃貸収入、利益」を得るか(得たか)】、【物件の価値が変動していないか(下がっていないか、大きく下がる見込みとなっていないか)】です。
指標で言い換えると、【賃貸の実質利回り】と【所有している不動産価額の変動】です。
そして、きちんと毎年の確定申告をするのはもちろんですが、そこで「減価償却」を忘れずにすることで「不動産所得にかかる税金」を適切に抑制し、手元に残るキャッシュ(現金)を管理しなければなりません。不動産賃貸ビジネスを通じて最終的に手元に残るお金がいくらになるのかを評価するに際して、「減価償却」は非常に重要です。
※ 【賃貸の実質利回り】には、確定申告の不動産所得にかかる税金を含みません。
賃貸ビジネスでの主要指標：「賃貸の実質利回り」
不動産物件の購入時点で「賃貸の実質利回り」の上限値は、ほぼ決まっているので、それを達成するためには「入居率」を高く維持することが要(かなめ)となります(年間通して入居し、家賃収入があれば、「入居率100%」)。
いったん入居した方が、他の理由ならともかく、「オーナーの対応が悪い(誠意がない、スピーディーでない)」というような理由で退去するようなことがないようにしなければなりません(そんな場合は、反省を)。
また、「賃貸借契約書」に明確な記載がなく、入居者とあなた(貸主)の間で誤解やトラブルが生じて退去してしまう、ということも避けたいですね。
そして、退去理由を問わず、入居者の退去が決まれば、「いかに早く、次の入居者に入居してもらうか、家賃収入の空白期間をいかに短くするか」が重要です。
理屈っぽい言い方ですが、これを短くするには、「可能性の高い入居者の内覧数を増やして、賃貸契約決定のチャンスを高める」ことと、「退去後から、内覧や入居が可能となるよう、物件の修繕や鍵交換のリードタイム(所要期間)を短くすること」がポイントです。
※ このサイトでは、その期間を短くするために、どのようなアクションを取るべきかについての手立てをご紹介していきます。
入居者がいない期間も、オーナーであるあなたは、マンションの管理会社に管理費や修繕積立金を支払わなければなりません。入居者がいなければ、あなたのキャッシュ・フローは、その期間は赤字になってしまいます。入居を早く進めるために、十分に吟味したうえでですが、入居募集条件の「礼金」を少し下げることもひとつの手段です。
※ 入居募集条件の中で「敷金」をゼロにせずに、一定額を確保しておき、不要な修繕が発生しないよう入居者に大事に住んでいただくのに、切り崩さない方がいいと考えます(理由別途ご説明)。
不動産賃貸を開始したら、努力すべきは「入居率」を上げること。繰り返しになりますが、入居者が退去することがわかったら、退去後の「誰も入居していない期間(賃貸収入の無い期間)」が出来るだけ短くなるよう、早く次の新しい方に入居してもらえるようにすることが重要です。
※ ネットで賃貸物件の情報が記載されていますが、借り手が決まらずに、ずっと賃貸募集している物件を見ると、「何か問題のある物件なのではないか」という印象を持たれることもあります。
かと言って、「実質利回り」一辺倒というわけではなく
高い「実質利回り」のみを追求する方向に走ると、アパート経営等の手間のかかるものや、出口戦略の見えにくい地方物件が土俵となり、これまた対応の手間がかかるものになっていきます。ですので、わたしは、手間の面を考慮して、安定性を重視した都市部にある区分マンションの物件で、賃貸ビジネスをまわしています。
高い「実質利回り」にのみ気をとられないよう、不動産賃貸ビジネスのあなたの目的を思い出してください。
▼わたしは、『できるだけ手間がかからないように事前に仕込み作業をしておき、入居後は手間がかからないようにする』、『想定内での利益をできるだけ継続して出していく』
『突発事項が発生してもできるだけ大きな支障が発生しないよう、事前にリスク回避をしておく』ことを、不動産賃貸ビジネスをしていくうえでのポリシーにしています。▼
「手間をかけずに、副業としての不動産賃貸ビジネス」という視点で考え、「入退去の頻度」を低く維持すること、そのために、ファミリー層を狙うことと、満足度を上げることに注力しています。
後者の「満足度」については、「借主からの問い合わせやリクエストがあれば、タイムリーにしっかり返事をする」、「あなた(貸主)から借主へのリクエストは、早い段階から借主に伝えておく(賃貸仲介会社経由を含む)」ことをきちんとしておけば、たいていは問題ありません。
また、借主との間で「言った言わない」の誤解が生じないよう、賃貸契約の時点ではっきりさせておくことが肝要となります。
※「賃貸借契約書」の留意点については、別途詳しくご説明します。
もうひとつの重要な指標：「不動産価額の変動」
所有している不動産物件の価格が上がった場合は、「その物件を売却して利益を得るべきか」、あるいは「その物件を売却せずに、賃貸ビジネスを続けるべきか」。
その時に考慮すべき項目がいくつかあります。築年数や、所有を継続していれば以降にかかる修繕費用、賃貸需要の変動等を考えて、「いいタイミングで売却」して、キャピタルゲインを得ることも考えねばなりません。副業である以上、未来永劫継続して所有することはないでしょうし、この「出口戦略」は、避けて通れない問題です。そのため、購入時から、「いずれは売却」という認識を持っておくことが重要で、その意味では、「実質利回り」のみを追求して地方の交通の便のわるい物件よりも、価額が中長期的にも安定しているエリアの物件を購入するのがよいと考えています。
※ なお、売却時は、所有年数により不動産売却益にかかる税率が異なるので注意が必要です(別途、ご説明)。
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