「利回り」について
不動産賃貸ビジネスは「投資」なので、「利回り」での管理が重要になります。「利回り」とは投資した金額に対して、どのくらい利益がでるのか(でたのか)、その割合(パーセント)を指します。
「利回り」には、「(年間)表面利回り」と「(年間)実質利回り」の２種類があります。
賃貸投資用の不動産物件の紹介で、「(年間)利回り １０％！」といったような衝撃的な宣伝文句があったりしますが、これは、たいてい「表面利回り」です。
実際に、どう違うかといいますと、『2,000万円の不動産物件を賃貸に出して、年間家賃収入が120万円』なら、「表面利回り」は、６％です。
表面利回り＝年間家賃収入÷不動産購入価額×100
(上の例：120万円÷ 2,000万円×100＝6%)
これに対して、『年間家賃収入は120万円あったが、支出として、マンションの管理会社に支払う管理費や修繕積立金、固定資産税、区分マンションの部屋の修繕費用などで年間40万円かかった』場合、実際の利益は年間80万円となります。この場合、「(年間)実質利回り」は、４％です。
実質利回り＝(年間家賃収入－諸経費)÷不動産購入価額×100
(上の例：(120万円-40万円)÷ 2,000万円×100＝4%)
マンションの購入の際、広告の「高い利回り」には気をつけてください。その「見かけいい数字」は「表面利回り」である可能性が高いです。実際、2,000万円の区分マンションで、(実績の)年間家賃が200万円となっていても、別途、所有者がマンション管理会社に支払う「年間の管理費や修繕積立金」が100万円近くする物件もあります。
また、地方は都市部と比べて、不動産賃貸ビジネスの「実質利回り」が高い傾向にありますが、今後の賃貸需要や、不動産売却時の相場の安定性を考えた場合、都市部の物件を優先して検討する方がいいかと思います。
わたし自身の場合、三件の区分マンションのトータルの「表面利回り」は、6.5%で、「実質利回り」は、5.0%です。
※ ここでの「実質利回り5.0%」は、「年間入居率100%(家賃収入/月*3件*12ヶ月)」、「修繕費用無し」、「仲介手数料無し」の年の場合で算出した『不動産所得税引き前の利益額』を、『マンション購入総額』で割ったもの。
利回りだけでなく、マンションの価値にも留意を
「不動産賃貸ビジネス」とは銘打っているものの、家賃収入の額や、入居率だけではなく、所有しているマンションの価額にも注意しなければなりません。経年とともに購入額よりも下がることを想定しなければなりませんが、日本のマンションは、新築から新古への価額ダウンは大きいですが、中古での経年による価額減少率は低いように思います。駅近であれば、築年数15年や20年も普通に見られます。
景気、地理的な追い風の要因や、新築マンションの着工数が減少することで、特定のエリアのマンション価額が上昇することがあります。このタイミングで所有物件を売却することで、「不動産売却益」を得ることも可能です(この場合、保有年数により、税率が異なりますのでご注意を)。
ですが、むしろ気をつけないといけないのは、マンション価額の急激な減少です。一定の利回りが確保できていても、マンション価額の減少がその利回りよりも速い(大きい)場合、トータルの不動産投資としては、マイナスになってしまう可能性もあります。
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