🔻ここでは、このサイトの主旨にそって、不動産賃貸ビジネスを副業という位置付けで、「本業に専念できるよう、できるだけ手間をかけずに、想定内での利益を継続して出していく」ということを前提にして、「どのような物件を購入すべきか」について、いくつかのポイントをご紹介させていただきます。🔻
「マンション」か？あるいは「一戸建て」、「アパート一棟買い」か？
管理を簡素化するため、「一戸建て」や「アパートの一棟買い」ではなく、「区分マンション」を購入する方がいいと考えます(例えば、物件そのものの構造上の問題について、「一戸建て」や「アパートの一棟買い」の場合は、所有者として管理がたいへんです)。
「分譲マンション」か？あるいは「賃貸マンション」か？
予算や想定する入居者層にもよりますが、区分マンションのうち、「賃貸マンション」ではなく、「分譲マンション」がいいと考えます。「賃貸マンション」は賃貸での入居を前提に売り出している、いわゆる投資用物件です。これに対して、「分譲マンション」は基本的に購入者が住むことを想定して売り出している物件で、一般的に、部材等も、よりしっかりしたものが使われています。
「管理人さんが常駐するマンション」がいいか？
少なくとも平日の日中は管理人さんがいるマンションの方がいいでしょう。でないと、入居者からマンションの住まいに関する問い合わせは、全部あなたに連絡が来てしまい、これにタイムリーに答えるのは大きな負担です。管理人がいるマンションは、当然コストがかかり、通常、「管理費」として所有者(あなた)が直接支払うことになります。
◼️サイトオーナーのおすすめ
・(一戸建てやアパートの一棟買いではなく)マンション
・(賃貸マンションではなく)分譲マンション
・管理人常駐(たいていは平日の日中のみ)
入居者の対象をしぼったうえで物件を選定する
不動産賃貸ビジネスで手間がかかるのは、「入退去」に関わる対応です。副業で不動産賃貸ビジネスをする場合、できるだけ入退去の対応の頻度を減らすことが大きなポイントです。そのためには、いったん入居者が決まったら、できるだけ長く入居してもらうのが理想的です。
要は、「あなたがターゲットとする層の方が住みたいと思える物件かどうか」なので、あなた自身がその立場になって、「できるだけ長くここに住みたい！」と思えるような物件を探せばいいわけです。転勤による引越しは、ある意味でやむを得ないといえます。
わたし自身は、不動産賃貸ビジネスを始めて、これまでずっと、ファミリー層をターゲットにしています。このため、比較的、入退去の出入りの頻度が高い「賃貸マンション」ではなく、「分譲マンション」を購入しました(その方が特にファミリー層には安心感が高い)。一般的に、「分譲マンション」は「賃貸マンション」よりも、しっかりした構造になっています。また、家の中で飛び跳ねたりする可能性の高い小さなお子さんのいる家族が入居されても、下の階の方とトラブルが発生しにくいよう、振動や音等の影響も確認しています。
競合物件の多いエリアは避けるべき
同じエリアで、同じカテゴリーの物件が供給過多である場合、その物件の購入は避けるべきと考えます。
「物件そのものの値崩れが起こるリスクが高い物件」や、「競合が多く、机上の実質利回りが高くても、入居率を継続して高く維持することがなかなか難しい物件」は、特に副業としての不動産賃貸ビジネスの物件としては、ふさわしくないと言えます。例えば、関西エリアなら、「新大阪の単身者向けマンション物件」は避けるべきでしょう。
また、今後ますます進む少子化や、大学自体がキャンパスを移転するケースが増えていることから、マンション需要が学生のみに支えられている場合もリスクが高いので避けた方がいいと言えます。
「立地条件」は何よりも重要！
「間取り」や「面積」等もちろん他の条件も無視することはできませんが、どんなふうにあなたの賃貸戦略を変えようとも、「立地」は最後までついて回ります。出口戦略でも、立地条件は最大の要因になります。郊外の駅から離れた物件は、面積が広かったり、割安で、利回りがよい等の良さが魅力的ですが、「本業に専念できるよう、できるだけ手間をかけずに、想定内での利益をできるだけ継続して出していく」という視点で考えると、やはりおすすめは難しいです。まずは、主要路線の駅から徒歩10分圏内の物件を探すことをおすすめします。そこから予算などの制約に応じて、条件を広げながら物件を探すのがいいかと思います。
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